Ankara'da arsa ararken önce imarına bakın
Ankara'nın 25 ilçesinde arsa aramanın ortak noktası tek bir soru: bu parselde ne, ne kadar yapılabilir?
Ankara'da "arsa" ile "arazi" aynı şey değil
İlan başlıklarında geçen arsa ve tarla kelimeleri bir pazarlama tercihi değil, tapu ve imar durumudur. Arsa, uygulama imar planı sınırları içinde kalan ve yapılaşma hakkı planla belirlenmiş parseldir. Arazi (tarla, bağ, bahçe) ise plan dışındadır; üzerindeki hak imar mevzuatıyla değil tarım mevzuatıyla çizilir.
Bu ayrım Ankara'da özellikle keskindir. İl sınırının tamamı büyükşehir belediyesi sınırı sayıldığı ve eski köyler mahalleye dönüştüğü için aynı mahallenin bir ucunda plan içinde arsa, diğer ucunda plansız tarım arazisi bulunabilir. İlan metni bunu söylemez; ada-parsel sorgusu ve ilçe belediyesinden alınan imar durumu belgesi söyler.
Aynı ilana bakan üç farklı alıcı
- Kendi evini yapacak olan: emsal, taban alanı, kat adedi ve yol cephesi. Parselin bugün ne yapmaya izin verdiğine bakar.
- Uzun vadeli yatırımcı: parselin bugününden çok çevresindeki plan hareketine bakar. En çok yanlış anlatılan grup budur.
- Kat karşılığı düşünen mülk sahibi: parsel tek başına yapılaşmaya elverişli mi, komşu parsellerle tevhit gerekir mi?
Yanlış olan, bu üç ayrı soruyu tek bir "kaç para" sorusuna indirmektir.
Ankara genelinde arsa portföyümüz
Portföy sürekli değişiyor
Elimizdeki arsalar satıldıkça ve yeni yetkilendirmeler geldikçe değiştiği için burada sabit bir liste tutmuyoruz. Aradığınız ilçeyi, bütçenizi ve kullanım amacınızı söylerseniz güncel durumu birlikte konuşalım.
Kapora ödemeden önce dört adım
Bu dört adımın tamamı, ilan sahibine güvenmeyi gerektirmeden kendi başınıza yapılabilir. Üçü ücretsizdir.
Parseli zeminde bulun
TKGM'nin Parsel Sorgu uygulaması ücretsizdir; ada-parsel girerek ya da harita üzerinden tıklayarak parselin konumunu, yüzölçümünü ve sınırlarını gösterir. Sonuç PDF olarak, sınır geometrisi harita dosyası biçiminde indirilip arazide kullanılabilir.
- parselsorgu.tkgm.gov.tr
- Sınır şüphesi varsa aplikasyon krokisi
- Aplikasyonu LİHKAB ya da Kadastro Müdürlüğü yapar
İmar durumunu belgeyle alın
Ankara Büyükşehir Belediyesi'nin e-imar uygulaması plan görüntülemeye yarar; ancak ekrandaki görüntü bilgilendirme amaçlıdır. Hukuken bağlayıcı olan, ilçe belediyesinden ıslak imzalı alınan imar durumu belgesidir.
- 1/25.000 ve 1/5.000 nazım plan büyükşehir yetkisinde
- 1/1000 uygulama planı ilçe belediyesi yetkisinde
- Yapılaşma hakkını 1/1000 belirler
Tapu kaydını okutun
Parsel Sorgu malik ve şerh bilgisi göstermez. Taşınmazın hisseli mi müstakil mi olduğu, üzerinde ipotek, haciz ya da beyan bulunup bulunmadığı ancak tapu müdürlüğünden alınan takyidat belgesiyle görülür; bunun için malikin muvafakati gerekir.
- Hisseli ise paydaş sayısını sorun
- Şerh ve beyanları tek tek okuyun
- Vekâletle satışta vekâletnamenin kapsamına bakın
Askıdaki planı kontrol edin
"Burası imara girecek" cümlesinin doğrulanacağı ilk resmî yer, Ankara Büyükşehir Belediyesi'nin plan askı sayfasıdır. Askıya çıkan plan ve plan değişiklikleri bir ay askıda kalır ve bu sürede itiraz edilebilir.
- planaski.ankara.bel.tr
- Askıda plan yoksa beklenti henüz beklentidir
- Meclis kararları ayrıca yayımlanır
Bir parselin plana alınmasına satıcı ya da danışman değil, belediye meclisleri karar verir; karar ayrıca yargı denetimine açıktır. Mamak'ta Bayındır Barajı çevresindeki önceki planların mahkeme kararlarıyla iptal edildiği ve yeni planların bu gerekçeler gözetilerek hazırlandığı, büyükşehir belediyesinin plan sürecine yansımıştır. Yani bölgede imar beklentisi gerçek olabilir; ama hukuken istikrarlı olduğunu kimse taahhüt edemez.
İkinci nokta: imar uygulaması yapıldığında yola, yeşil alana ve ortak donatıya ayrılan pay (düzenleme ortaklık payı) parselin yüzölçümünden düşülür; uygulama sonrası elinize geçen alan bugün tapuda yazandan küçük olabilir. Payın üst sınırı kanunda belirlidir, somut oranı ise planı yapan idare belirler. Peşinen oran söyleyen ilana temkinli yaklaşın, ilçe belediyesinin İmar Müdürlüğü'nden teyit alın.
Görsel: William Neuheisel from DC, US · CC BY 2.0 · Wikimedia Commons
Arsa vasfı her yıl vergi olarak da geri gelir
Emlak Vergisi Kanunu'nda arsa ile arazi ayrı oranlara tabidir: arsada binde 3, arazide (tarla dâhil) binde 1. Bu oranlar büyükşehir belediyesi sınırları ve mücavir alanlarda yüzde yüz artırımlı uygulanır. Ankara'nın tamamı büyükşehir sınırı içinde olduğundan pratikte geçerli oranlar arsada binde 6, arazide binde 2'dir.
Sonucu sade söyleyelim: bir parsel tarla vasfından arsa vasfına geçtiğinde piyasa değeri artabilir, ama yıllık vergi yükü de üç katına çıkar. Vergi, birinci taksit mart, nisan ve mayıs aylarında, ikinci taksit kasımda olmak üzere iki eşit taksitte ödenir. Tahakkuk eden tutar ve yürürlükteki oran için parselin bağlı olduğu ilçe belediyesinin emlak servisinden teyit alın.
Ankara'da arsa hangi eksende aranıyor?
Ankara'da arsa talebi ilçe adlarına değil, birkaç somut altyapı eksenine yaslanır. Aşağıdaki ayrım, ilçe sayfalarımıza girmeden önce doğru yöne bakmanız içindir.
Kuzey: havalimanı ve sanayi
Esenboğa Havalimanı ile organize sanayi yatırımlarının bulunduğu aks. Ankara Uzay ve Havacılık İhtisas OSB, Kahramankazan'ın Akıncı Mahallesi'nde; Anadolu OSB de aynı hat üzerinde. Kahramankazan · Akyurt · Çubuk · Pursaklar
Batı: OSB'ler ve raylı sistem
OSTİM ve İvedik organize sanayi bölgeleri Yenimahalle sınırlarında; ASO 1. Organize Sanayi Bölgesi Sincan'da. Bölgede M3 metro hattı ve Başkentray banliyö hattı birlikte çalışır. Sincan · Etimesgut · Yenimahalle
Güney: otoyol ve koruma rejimi
Ankara-Niğde Otoyolu Gölbaşı'nın Hacılar tarafından başlar ve güneydoğu aksını besler. Aynı ilçede Mogan ile Eymir gölleri Özel Çevre Koruma Bölgesi içindedir; koruma sınırı parsel düzeyinde keskin olduğu için komşu iki parselin yapılaşma rejimi farklı olabilir. Gölbaşı · Çankaya · Bala
Doğu: Mamak koridoru
Ankaray'ın Dikimevi-Natoyolu uzatma hattı yapım aşamasında; Mamak'ın doğusunda ise Bayındır Barajı çevresini kapsayan gelişme alanı planlaması sürüyor. Ofisimizin fiilen içinde bulunduğu bölge burasıdır. Mamak satılık arsa · Elmadağ · Kalecik
Kuzeybatı: doğa var, görünmeyen kısıt da var
Bu akstaki ilanların bir bölümü içme suyu havzası koruma alanlarının içinde kalır. ASKİ'nin Çamlıdere, Kurtboğazı, Eğrekkaya ve Akyar havzaları için hazırladığı özel hükümler belediyenin imar planında değil ayrı bir metinde yazar ve rutin bir imar sorgusunda kolayca gözden kaçar. Kızılcahamam · Çamlıdere · Güdül · Ayaş · Beypazarı · Nallıhan
Güneydoğu: geniş parsel, ince pazar
Bozkır karakterli, parsel büyüklüklerinin arttığı, buna karşılık alıcı sayısının azaldığı bölge. Burada satış süresi uzundur; alırken de satarken de bunu hesaba katın. Polatlı · Haymana · Şereflikoçhisar · Evren
Hangi bilgi nereden alınır?
| Öğrenmek istediğiniz | Kaynağı | Not |
|---|---|---|
| Parselin yeri, yüzölçümü, sınırı | TKGM Parsel Sorgu | Ücretsiz; sonuç PDF, sınır geometrisi harita dosyası olarak indirilebilir |
| Bağlayıcı imar durumu | İlçe belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü | Islak imzalı belge esastır; e-imar ekranı bilgilendirmedir |
| Askıdaki plan ve plan değişikliği | Büyükşehir belediyesi plan askı sayfası | Bir ay askıda kalır; bu sürede itiraz edilebilir |
| Şerh, beyan, ipotek, haciz | Tapu Müdürlüğü (takyidat belgesi) | Malikin muvafakati gerekir; parsel sorgusunda görünmez |
| Sınırın zemindeki gerçek yeri | LİHKAB ya da Kadastro Müdürlüğü (aplikasyon) | Kapora ödemeden önce yaptırın |
| Emlak vergisi borcu | Parselin bağlı olduğu ilçe belediyesi | Devirde borcu yoktur yazısı istenir |
Kurumların başvuru yolları ve istediği belgeler zamanla değişebilir; işlem öncesi ilgili kurumdan teyit alın.
Bu mülk tipinden görüntüler
Aşağıdaki fotoğraflar temsilîdir — satıştaki bir taşınmaza ait değildir. Amaçları konuyu somutlaştırmak.
Görseller: Veronica Pierce · Public domain · Wikimedia Commons
Sık sorulanlar
Ankara'da arsa alırken kredi kullanabilir miyim?
Konut kredisinin şartları arsa ve arazi için geçerli değildir; bankalar bu tür taşınmazlara genellikle ayrı bir ürünle, daha kısa vadeyle ve farklı koşullarla yaklaşır. Hisseli tapuda ise çoğu banka isteksizdir. Kesin bilgi kullanacağınız bankadan alınır; konunun genel çerçevesi için hisseli tapuya kredi çıkar mı sayfamıza bakabilirsiniz.
Hisseli arsa almak riskli mi?
Riskli değil, farklıdır. Hisseli (paylı) tapuda belirli bir köşeye değil, taşınmazın tamamı üzerindeki bir orana malik olursunuz; fiilî kullanım ancak tüm paydaşların katıldığı bir taksim sözleşmesiyle tanımlanır. Bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşların önalım hakkı doğar. 24/12/2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle önalım davasında ölçüt, tapuda gösterilen bedel değil hâkim tarafından belirlenen rayiç bedel oldu. Bu değişiklik, tapuda düşük bedel göstermeyi hem alıcı hem satıcı açısından anlamsızlaştırdı.
E-imar ekranı ile imar durumu belgesi arasındaki fark nedir?
E-imar, ada-parsel ya da adres girerek plan durumuna bakmanızı sağlayan bir görüntüleme aracıdır ve bilgilendirme amaçlıdır. Bir yatırım kararının ya da tapu devrinin dayanağı olamaz. Bağlayıcı olan, parselin bağlı olduğu ilçe belediyesine başvurarak aldığınız ıslak imzalı imar durumu belgesidir. Birçok belediyede bu başvuru için önce aplikasyon krokisi istenir.
Yola cephesi olmayan arsa alınır mı?
Alınabilir, ama yapılaşma ve erişim açısından ayrı bir hukuki çözüm gerektirir. Böyle parsellerde geçit hakkı konusu gündeme gelir ve bu, komşu parsel malikini de ilgilendiren bir süreçtir. Fiyat farkının sebebi çoğu zaman tam olarak budur. Ayrıntı için yola cephesi olmayan arsa ve geçit hakkı sayfamıza bakın.
Hangi ilçeden almalıyım?
Cevabı kullanım amacınız verir. Kendi evinizi yapacaksanız uygulama imar planı bulunan ve altyapısı gelmiş bir parsel; uzun süre bekleyecekseniz ara dönemde ihtiyaç duymayacağınız bir bütçe; ticari kullanım düşünüyorsanız planın o fonksiyona izin verdiği bir alan gerekir. Yukarıdaki eksen ayrımından ilçe sayfalarımıza geçmek en pratik yol.
Baktığınız parseli birlikte kontrol edelim
Elinizde bir ada-parsel numarası ya da bir ilan bağlantısı varsa, kapora aşamasına gelmeden önce nelerin sorulması gerektiğini konuşalım. Ofisimiz Mamak Bayındır'da; iletişim için tek kanalımız telefon ve WhatsApp: 0532 529 91 41.