Ankara tek bir piyasa değil, en az dört ayrı piyasa
Aynı il sınırı içinde metrolu site pazarı da var, bozkırda büyük parselli tarla pazarı da; ikisi aynı kurallarla okunmaz.
Şehri halka halka okumak
Ankara için "piyasa şöyle" diye tek cümle kurulamaz, çünkü aynı il sınırının içinde birbirine hiç benzemeyen pazarlar var. Nüfusun büyük bölümü dokuz merkez ilçede — Çankaya, Keçiören, Yenimahalle, Mamak, Etimesgut, Sincan, Altındağ, Gölbaşı ve Pursaklar — yaşıyor. Geri kalan on altı ilçe nüfusça küçük, buna karşılık ilin arazisinin büyük bölümünü kaplıyor.
Pratik sonucu şu: merkez ilçelerde konuşulan ürün daire ve iş yeri, çevre ilçelerde ise tarla, bağ-bahçe ve arsadır. Çevre ilçelerde talebin önemli bölümü orada oturandan değil, şehirden gelen alıcıdan doğar. Bu yüzden bir çevre ilçe ilanına bakarken sorulacak ilk soru "burada kim oturuyor" değil, "buraya şehirden kaç dakikada gelinir" olmalıdır.
Görsel: Tolga Bakı · CC BY 4.0 · Wikimedia Commons
Dört yön, dört ayrı hikâye
Batı aksı — Etimesgut, Sincan
Planlı toplu konutun ve kooperatif geçmişinin şehri. Eryaman, Elvankent, Bağlıca ve Törekent gibi bölgelerde stok ağırlıklı olarak site tipidir. Metro ile Başkentray banliyö hattı birlikte çalışır; Ankara 1. Organize Sanayi Bölgesi bu aksın istihdam motorudur. Alıcı büyük ölçüde oturmak için alan ailedir.
Kuzey aksı — Keçiören, Pursaklar, Kahramankazan, Akyurt, Çubuk
Esenboğa Havalimanı ve sanayi bu aksı belirler. Kahramankazan'da uzay ve havacılık ihtisas organize sanayi bölgesi, Akyurt'ta gündüz nüfusunu ikamet nüfusunun üstüne çıkaran sanayi kümesi, Çubuk'ta tarım ve gıda sanayii var. Keçiören yerleşik ve yoğun bir konut ilçesiyken Pursaklar yeni site stoğuyla büyüyor.
Doğu koridoru — Mamak, Elmadağ, Lalahan hattı
Şehrin raylı sisteme en zayıf bağlanan yönü: Ankara'nın büyük merkez ilçeleri içinde metrosu olmayan tek ilçe Mamak'tır. Buna karşılık Başkentray banliyö hattı ilçenin içinden geçer ve Kayaş'ta biter. Mamak'ın batısı kentsel dönüşüm, doğusu ise arsa-tarla pazarıdır; 2008'de Bayındır ve Kutludüğün beldelerinin ilçeye bağlanmasıyla ilçe kırsal karakterli mahalleler kazanmıştır. Elmadağ, savunma sanayii ve kayak merkeziyle bu koridorun devamıdır.
Güney — Çankaya, Gölbaşı
Şehrin üst fiyat bandı bu yöndedir. Çankaya merkezî konumu ve kira talebiyle, Gölbaşı ise villa ve arsa ile öne çıkar. Gölbaşı'nda kritik ayrıntı, Mogan ve Eymir göllerinin özel çevre koruma bölgesi içinde olmasıdır: burada arsa alırken imar kadar koruma rejimi de belirleyicidir.
Aynı şehirde dört ayrı ürün pazarı
Ankara'yı ilçeye göre değil ürüne göre bölmek çoğu zaman daha doğru sonuç verir.
Konut
Merkez dokuz ilçenin ana ürünü. Arz derinliği ilçeden ilçeye çok değişir: ilan havuzu geniş olan ilçede pazarlık alıcı lehine, arzın dar olduğu ilçede satıcı lehine işler.
Ticari ve atölye
Altındağ'daki Siteler mobilya kümesi, Yenimahalle sınırındaki Ostim ve İvedik organize sanayi bölgeleri, Demetevler'in ticari caddeleri. Burada aranan daire değil dükkân, imalathane ve depodur.
Villa ve imarlı arsa
Gölbaşı-İncek hattı ve Kahramankazan çevresi. Konuşulan konu parsel büyüklüğü, emsal ve yol cephesidir; koruma bölgesi ile plan durumu belirleyicidir.
Tarla ve bağ-bahçe
Polatlı, Haymana, Bala, Kalecik, Ayaş, Beypazarı ve Mamak'ın doğu mahalleleri. Burada tapu cinsi, hisse durumu ve bölünemez parsel büyüklüğü fiyattan önce gelir.
Görsel: Bernard Gagnon · CC BY-SA 3.0 · Wikimedia Commons
Eski Ankara ile yeni Ankara aynı listede
Şehir bugünkü Altındağ sınırlarında kuruldu; Ankara Kalesi, Hacı Bayram, Hamamönü ve Ulus bu ilçededir. Altındağ aynı zamanda Siteler'in adresidir — yani konuttan çok ticari gayrimenkul üzerinden okunması gereken bir ilçe.
Buna karşılık Etimesgut ve Pursaklar gibi ilçelerde stok büyük ölçüde son yirmi-otuz yılın ürünüdür. Aynı şehirde yüzyıllık doku ile on yıllık site aynı anda satılıyor. "Ankara ortalaması" diye bir rakamın pratikte pek işe yaramamasının sebebi de bu.
Bölgeye göre öne çıkan ürün ve belirleyici etken
| Bölge | Öne çıkan ürün | Değeri belirleyen ana etken |
|---|---|---|
| Batı aksı — Etimesgut, Sincan | Site tipi daire, planlı konut alanı | Metro ve banliyö erişimi, organize sanayi istihdamı |
| Kuzey aksı — Pursaklar, Kahramankazan, Akyurt, Çubuk | Yeni site konutu, sanayi arsası, tarla | Esenboğa ve sanayi yatırımları, ana yol bağlantısı |
| Doğu koridoru — Mamak, Elmadağ | Dönüşüm konutu, arsa, tarla, bağ evi | Kentsel dönüşüm etapları, imar planı durumu, yol |
| Güney — Çankaya, Gölbaşı | Üst segment konut, villa, imarlı arsa | Merkeze yakınlık, özel çevre koruma kısıtları |
| Kuzeybatı doğa kuşağı — Kızılcahamam, Çamlıdere, Güdül | Bağ-bahçe, köy evi, tarla | İçme suyu havzası koruma planları, orman sınırı |
| Tahıl ve bozkır kuşağı — Polatlı, Haymana, Bala, Şereflikoçhisar | Büyük parselli tarla | Sulama imkânı, bölünemez parsel büyüklüğü, yola cephe |
Bu tablo bir yön göstergesidir, fiyat listesi değil. Aynı ilçenin içinde iki komşu parselin değeri, imar fonksiyonu ve yol cephesi yüzünden birbirinden kat kat farklı olabilir.
Bir bölgeyi değerlendirirken bakılacak beş şey
- Ulaşımın bugünkü hâliBir hattın planlı olması ile bugün çalışıyor olması iki ayrı şeydir. Ankara'da metro bulunan ilçeler Altındağ, Çankaya, Etimesgut, Keçiören, Sincan ve Yenimahalle'dir; Mamak, Gölbaşı ve Pursaklar ağın dışındadır.
- Plan durumuAnkara Büyükşehir Belediyesi'nin E-İmar uygulamasından ada-parselle sorgulayabilir, askıya çıkan plan ve plan değişikliklerini planaski.ankara.bel.tr üzerinden takip edebilirsiniz. Hukuken bağlayıcı olan ise ilçe belediyesinden alınan imar durumu belgesidir.
- Koruma rejimiMogan-Eymir özel çevre koruma bölgesi, kuzeybatıdaki içme suyu havzaları ve Mamak'taki Kıbrıs Vadisi gibi alanlarda yapılaşma ayrı kurallara tabidir. Buralarda "nasılsa imar gelir" beklentisi kurmadan önce koruma kararını okuyun.
- Tapu cinsi ve hisseAynı fiyata bakan iki ilandan biri müstakil tapulu arsa, diğeri tarım arazisinde hisse olabilir. Bunlar aynı ürün değildir: kredi, satılabilirlik ve yapılaşma hakkı bakımından tamamen ayrışırlar.
- Kim satıyor, kim alıyorÇevre ilçelerde alıcı çoğunlukla şehirden gelir; bu da ilan fiyatlarının yerel gelirle değil şehirdeki beklentiyle hareket etmesine yol açar. İlan fiyatı, gerçekleşen satış fiyatı demek değildir.
Piyasa yazılarında dolaşan metrekare fiyatlarının büyük bölümü ilan portallarının anlık ortalamalarıdır: yani istenen fiyattır, gerçekleşen satış fiyatı değil. İlan sayısı az olan mahallelerde tek bir ilan ortalamayı savurur, üstelik rakam birkaç hafta içinde eskir.
Bir parselin ya da dairenin bugünkü değerini konuşmak istiyorsanız genel ortalama yerine o taşınmazın kendi verisine bakmak gerekir: ada-parsel, imar fonksiyonu, yol cephesi, hisse durumu ve yakın çevrede gerçekleşen işlemler. Bunu telefonda birkaç dakikada konuşabiliriz.
Bölgeden görüntüler
Aşağıdaki fotoğraflar temsilîdir — satıştaki bir taşınmaza ait değildir. Amaçları konuyu somutlaştırmak.
Görseller: Tolga Bakı · CC BY 4.0 · Wikimedia Commons · William Neuheisel from DC, US · CC BY 2.0 · Wikimedia Commons · Mark Lowen · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons · Ömer Ünlü · CC BY 2.0 · Wikimedia Commons · Murat Feyzifar · CC BY 3.0 · Wikimedia Commons · batu_insaat · CC BY 3.0 · Wikimedia Commons
Sık sorulanlar
Ankara'da yatırım için hangi ilçe daha iyi?
Tek doğru cevabı olan bir soru değil, çünkü "iyi" sizin sürenize bağlı. Kira geliriyle kendini daha hızlı ödeyen konut ilçeleriyle, değer artışını uzun vadede arayan arsa bölgeleri aynı stratejiye hizmet etmez. Beş yıl bekleyemeyecekseniz arsa doğru araç değildir: nakit akışı üretmez, her yıl vergi gideri doğurur ve satması aylar alabilir.
Merkez ilçe ile çevre ilçe arasındaki en büyük fark ne?
Likidite. Merkez ilçelerde alıcı havuzu geniştir, satış süresi bir ölçüde öngörülebilir. Çevre ilçelerde alıcı sayısı azdır; doğru fiyatlanmamış bir tarla yıllarca bekleyebilir. Girişte ödediğiniz bedel kadar, çıkarken bulacağınız alıcı da planın parçası olmalı.
Kentsel dönüşüm beklentisiyle daire almak mantıklı mı?
Dönüşüm bir program, bir garanti değil. Etap sıralaması, hak sahipliği kuralları ve takvim belediyenin duyurduğu resmî belgelerde yer alır; kulaktan dolma etap bilgisiyle karar vermeyin. Mamak özelinde süreci ayrı bir sayfada anlattık.
Arsa mı tarla mı almalıyım?
İkisi hukuken farklı taşınmazlardır. Arsa imar planı içinde ve yapılaşma hakkı tanımlı olandır; tarla ise tarımsal kullanım için ayrılmış arazidir ve orada bölünemez parsel büyüklüğü kuralı ile yapılaşma yasağı devrededir. Yıllık emlak vergisi oranları da farklıdır.
Ankara'da fiyatlar bundan sonra ne yapar?
Bu soruya kesin cevap veren herkese temkinli yaklaşın. Faiz, inşaat maliyeti ve arz düzeyi gibi etkenlerin yönü önceden bilinemez. Biz fiyat tahmini yapmıyoruz; bunun yerine aldığınız taşınmazın kendi niteliklerini — tapusunu, imarını, yolunu — sağlam kurmanızı öneriyoruz. Tahmin tutmayabilir, temiz tapu her hâlde işinize yarar.
Hangi bölgeye bakıyorsunuz?
Mamak ve çevresinde parsellere yerinde bakıyoruz. Başka bir ilçe düşünüyorsanız da arayın; en azından doğru soruları birlikte sıralayalım.